Saiba mais sobre o direito de preferência de compra do inquilino

Prerrogativa concede ao inquilino prioridade na aquisição do imóvel; entenda o que diz a lei de locações sobre o assunto

Adquirir a casa própria é o sonho de muitos brasileiros. Há, no mercado imobiliário, uma série de mecanismos que auxiliam o consumidor que deseja comprar um imóvel mas não tem todos os recursos disponíveis, como é o caso, por exemplo, do financiamento imobiliário.

Para quem mora de aluguel, o financiamento pode ser uma excelente opção. Junto a ele, existe outra possibilidade, que é o chamado “direito de preferência”.

O que é direito de preferência?

A Lei 8.245/91, também conhecida como Lei do Inquilinato, traz, em seu artigo 27, os seguintes termos: “Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.”

Segundo o artigo 27, caso o proprietário do imóvel locado queira vendê-lo, deverá dar ao inquilino o direito de preferência de compra. Isso significa que quem aluga tem prioridade na aquisição do imóvel. Desta forma, o proprietário tem a obrigação de informar primeiro o inquilino sobre o interesse na venda para só depois oferecê-lo para outras pessoas.

O que o locador e o locatário precisam saber sobre o direito de preferência?

O direito de preferência tem um conceito fácil de compreender. Basicamente, trata da prioridade que o locatário tem na compra do imóvel que está locado. Assim, o proprietário, antes de oferecer para terceiros, deve oferecer ao seu inquilino.

Aqui, entramos em algumas questões práticas que devem ser observadas por ambas as partes:

  • este aviso ao locatário deve ser feito mediante uma notificação por escrito, trazendo dados relevantes sobre o negócio, como o valor do imóvel e as formas de pagamento;
  • se o locatário tiver interesse na compra, deverá expressá-la formalmente — por escrito — no prazo máximo de 30 dias após o recebimento da notificação;
  • se o locador não notificar o inquilino sobre a venda, oferecendo o imóvel a terceiro sem respeitar o direito de preferência, o inquilino poderá requerer os seus direitos judicialmente, inclusive com pedido de indenização por perdas e danos.

Quais são os prazos do direito de preferência?

De acordo com a Lei do Inquilinato, o direito de preferência deve respeitar a um prazo principal relativo à notificação e à manifestação do inquilino quanto ao interesse de exercer o seu direito de preferência.

O inquilino, ao receber a notificação do proprietário, tem 30 dias para se manifestar sobre o interesse na compra do imóvel. Caso ele não se expresse de forma escrita dentro deste prazo, entende-se que não há interesse no exercício do direito, abrindo ao locador a possibilidade de oferecer o imóvel para outras pessoas.

Quais são os principais pontos do direito de preferência?

Quando se fala em direito de preferência na locação de imóvel, alguns aspectos precisam ser levados em consideração:

  • a condição da oferta de venda do imóvel deve ser a mesma tanto para o locatário quanto para terceiros;
  • o direito de preferência se aplica tanto a vendas quanto a promessas de venda, cessão de direitos e dação em pagamento;
  • o locador deve promover a notificação do locatário de forma escrita, a fim de comprovar que cumpriu com o que determina a lei;
  • recebida a notificação, o locatário deve se atentar para o prazo máximo de trinta dias para exercer o seu direito, dizendo se aceita ou não a proposta de venda;
  • em caso de imóveis sublocados, a preferência é do sublocatário e, caso esse não tenha interesse, o locatário também tem direito à preferência; e,
  • caso o sublocatário ou locatário aceitem o negócio e depois desistam, o proprietário poderá requerer indenização por prejuízos que eventualmente tenha.

Vale destacar que o direito de preferência não se aplica a algumas situações, como, por exemplo, doações, incorporações, fusões, cisões, permutas e perda ou venda do imóvel em função de decisão judicial.

Lembrando que sempre que o direito de preferência não for respeitado, o locatário pode requerer pela indenização judicial por perdas e danos. Pode, também, requerer a propriedade do imóvel por meio de depósito do valor do mesmo no prazo de seis meses, contados da realização da venda.

Em qualquer uma dessas circunstâncias, é fundamental buscar o suporte de um advogado para que ele avalie o contrato de locação e as particularidades de cada caso.